Karar, davacı müvekkilin önalım hakkına dayalı olarak açtığımız tapu iptali ve tescil davasına ilişkindir. Davalının, taşınmazda pay edinimini sağlayan trampa işleminin muvazaalı olduğu, gerçekte bir satış işlemi olduğu iddia edilmiştir. Hukuki tartışma, davalı tarafından gerçekleştirilen işlemin önalım hakkını engellemeye yönelik yapılan muvazaalı bir işlem teşkil edip etmediği noktasında yoğunlaşmıştır.
Kararın Arka Planı
Davacı müvekkil, Ankara ili Gölbaşı ilçesi Taşpınar-İmar köyünde yer alan 118013 ada 8 parsel sayılı taşınmazda hissedardır. Davalı, 10.04.2013 tarihinde diğer davalıya ait 1/2935 hissenin trampa yoluyla devralınması suretiyle bu taşınmazda paydaş olmuştur. Davacı ise, bu trampa işleminin gerçekte bir satış olduğunu ve davalının önalım hakkını engellemek amacıyla muvazaalı bir işlem gerçekleştirdiğini, zira bu muvazaalı trampa işleminden sonra da davalının aynı yıl içerisinde farklı tarihlerde ayrı satış işlemleri ile aynı taşınmazda hisseler satın aldığını, trampaya konu edilen hisselerin değerleri arasında çok fark olduğunu iddia etmiştir.
İlk derece mahkemesi, alınan bilirkişi raporuna göre trampaya konu tasınmaz hisseleri arasında yaklaşık iki kat fark bulunduğunu, trampa tarafı olan diğer davalının cevap dilekçesinde trampadan bilgisinin olmadığını ve taşınmaz hissesini vekâletname vererek devrettiğini beyan ettiğini, trampa işleminden sonra davalının yakın tarihlerde toplamış olduğu hisse miktarını da dikkate alarak davacının muvazaa iddiasını haklı görerek davayı kabul etmiştir.
Davalının istinaf yoluna başvurması üzerine Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi, aşağıdaki gerekçe ile davacının muvazaa iddiasını ispatlayamadığı gerekçesiyle davayı reddetmiştir:
“Tapudaki işlemin tarafı olmayan davacının tapudaki işlemin gerçekte trampa olmadığını tanık dahil her türlü delille ispatlaması mümkündür. İşlemde muvazaanın kabul edilebilmesi için trampaya tabi taşınmazlar arasında aşırı bir bedel farkının olması, tanıkların da tapudaki işlem gerçekte satış olduğu halde önalım hakkının engellenmesi için tapuda trampa gösterildiğine dair beyanda bulunmaları gerekir. Davacı dava dilekçesinde keşif ve tanık deliline dayandığı halde yargılama sırasında 15.10.2015 tarihli celsede keşif yapılmasını talep etmiş, tanık listesi sunmadıklarını beyan etmiştir. Yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda trampa işlemine konu 118013 ada 8 parseldeki hisse değerinin 4.700,00 TL, 112671 ada 12 parseldeki hisse değerinin ise 2.380,00 TL olarak belirtilmesi muvazaaanın ispatı için tek başına yeterli değildir. Davacı işlemde muvazaa iddiasını kanıtlayamadığına göre 10.04.2013 tarihinde yapılan işlemin trampa olduğunun kabulü gerekir. İlk işlem trampa olduğuna göre davalı ..... taşınmazın paydaşı haline gelmiştir. Paydaşlardan birinin payını, paydaşa satması halinde satın alan paydaş aleyhine önalım davası açılamayacağından, davanın reddi gerekir”
Davacının temyizi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, BAM kararını aşağıdaki gerekçe ile bozmuştur:
“Trampaya konu taşınmazlar hem mevkii, hem miktar, hem de değer itibariyle denk değildir. Davalı … tarafından trampada karşılık olarak alınan yerde davalı ….’nın eşi lehine intifa hakkı şerhi bulunmaktadır. Ayrıca, 2 m2 miktarındaki bir hissenin trampa edilmesi taraflara menfaat sağlamaz. Taşınmaz satılıp parası alınabilecekken, bu çeşit bir trampa yoluna gidilmesi hayatın olağan akışına uygun düşmez. Davalı ... trampa yolu ile pay edindikten sonra taşınmazda diğer bir kısım payları da satın alarak, sonuçta 298/2935 payın sahibi olmuştur. Gerçekte satış olan işlemin sırf diğer paydaşların önalım haklarını kullanmalarının engellenilmesi için trampa olarak gösterilmesi halinde kanunun dolanılması söz konusu olur ki, bu hususu kanun korumaz. Öyle ise, ilk derece mahkemesi kararının gerekçesinde de belirtildiği üzere, davalı …. tarafından, taşınmazda trampa yolu ile pay edinimi muvazaalı olup, gerçekte satış işlemi ile pay edindiği ve davacı yan yönünden önalım hakkının var olduğu kabul edilmelidir. Bölge adliye mahkemesince, değinilen hususlar göz ardı edilerek, yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeplerle hükmün bozulmasına”
Bölge Adliye Mahkemesi kararında direnmiş ve konu Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’na taşınmıştır. Yargıtay HGK ise, şu gerekçe ile davacı vekilnin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının BOZULMASINA oybirliği ile karar vermiştir:
“Her ne kadar trampaya konu edilen taşınmazlar arasındaki değer farkı, tasarrufun yalnız başına satış olduğunu göstermeye yeterli değilse de; trampa işlemine konu taşınmazların hem mevkii, hem de miktar itibariyle denk olmadığı, ...’nın cevap dilekçesine göre trampadan bilgisinin olmaması, tasınmaz hissesini vekâletname vererek 1.500,00 TL bedelle devrettigine yönelik beyanı, ... tarafından trampada karşılık olarak alınan yerde davalının eşi lehine intifa hakkı şerhi bulunması, 2 m2 miktarındaki bir hissenin trampa edilmesinin taraflara ekonomik menfaat sağlamaması, davalı ….”nın trampa yolu ile pay edindikten sonra dava konusu tasınmazda diğer bir kısım payları da seri şekilde satın alarak neticeten 298/2935 pay sahibi olması hususları birlikte değerlendirildiğinde, 10.04.2013 tarihli trampa yolu ile pay edinimi muvazaalı olup, davalı ….’nın gerçekte satış işlemi ile pay edindiği ve davacı taraf yönünden önalım hakkının var olduğu kabul edilmelidir.”
Değerlendirme
Karar incelendiğinde, davaya konu olan taşınmazda 2/5870 ve 17/750 oranında hisselerin trampası yapıldığı anlaşılmaktadır. Davalıya ait 17/750 oranındaki hissenin üzerinde, davalının eşi lehine tesis edilmiş 99 yıllık intifa hakkı bulunmaktadır. Bu taşınmaz, villa parseli niteliğindedir. Trampa konusu diğer taşınmaz ise çok katlı inşaat yapılabilecek bir parsel olup, 1-2 metrekarelik bir kısmının trampaya konu edilmesi, davalıya herhangi bir hak veya ekonomik menfaat sağlamadığı gibi, bu hissenin bağımsız bir daireye dönüştürülmesi de mümkün değildir. Taşınmazın satın alma yoluyla devri mümkünken, trampa yolunun seçilmiş olmasının, diğer hissedarların önalım haklarını bertaraf etmek amacı taşıdığı açıktır.
Nitekim, 2/5870 metrekarelik hissenin trampadan sonra davalıya geçmesinin ardından, davalı bu hissenin üzerine de eşinin lehine 99 yıllık intifa hakkı tesis etmiştir ki, bu durum işlemin muvazaalı olduğunun açık ispatıdır. Ayrıca, 2/5870 metrekarelik hisse ile üzerinde 99 yıllık intifa hakkı bulunan 17/750 metrekare taşınmazların değerlerinin denk olmadığı da ortadadır. Kaldı ki davalı, bu muvazaalı trampa işleminden sonra, dava konusu taşınmazda çeşitli tarihlerde yeni hisseler toplamaya devam etmiştir.
Bir diğer dikkat çekici husus ise, davalının dava konusu taşınmazda önce bir hissedara kendi kontrolünde izale-i şüyu davası açtırması, ardından önalım hakkını bertaraf ettiğini düşündükten sonra bu hissedardan ilgili payı satın almasıdır. Hatta, bu sürecin sonunda davalı, başlangıçta davalısı olduğu izale-i şüyu davasının davacısı konumuna gelmiştir.
Dava konusu taşınmazı trampa ile davalıya devreden diğer davalı kişi, davalının birlikte çalıştığı birine vekalet vermiş olup, bu vekalet incelendiğinde, ilgili kişiye hem trampa yapma hem de trampadan sonra satış işlemi gerçekleştirme yetkisi tanındığı görülmektedir. Ayrıca bu kişi davada cevap dilekçesinde, tarafı olduğu trampadan kendi bilgisinin olmadığını, bir başkasına vekalet vererek taşınmazını 1.500,00 TL bedelle devrettigini beyan etmiştir. Başlı başına bu beyan dahi muvazaanın ispatı için yeterlidir.
Davalının dosyaya sunulan tapu kayıtlarından da anlaşılacağı üzere, birçok farklı hisseli ve intifalı taşınmazı trampa yoluyla edinmiş ve yine birçok taşınmazda izale-i şüyu davaları açtırarak hisseler toplamıştır. Bu durum, dava dosyasındaki tapu kayıt ve diğer delillerle sabittir. Ayrıca, davalının mali gücünü kullanarak diğer hissedarlar üzerinde baskı kurduğu, tehditlerde bulunduğu ve farklı suçlamalar yönelttiği iddiaları da dosyada yer almaktadır.
Bu tespitler ışığında, davalı tarafından gerçekleştirilen işlemlerin muvazaalı olduğu ve diğer hissedarların önalım haklarını engelleme amacı taşıdığı açıktır. Tanık dahil her türlü delille ispatlanabilecek olan muvazaanın, somut olayda, dosyada toplanan deliller ve bilirkişi raporu göz önüne alındığında, evleviyetle ispatlandığı ortadadır. Muvazaaya dair çok kuvvetli deliller olmasına rağmen ve muvazaa bu kadar açık iken, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi’nin, “muvazaanın ispatlanmamış olduğu” yönündeki hatalı kararı, pek çok hukuki ilkeyi göz ardı etmiştir.
Sonuç
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, trampa işleminin gerçekte bir satış olduğunu ve muvazaa teşkil ettiğini kabul ederek davacı müvekkilin önalım hakkının kullanılabileceğine hükmettiği kararı, paylı mülkiyet ilişkilerinde önalım hakkının korunması açısından önemli bir içtihat teşkil etmektedir. Kanunun amacı doğrultusunda, paydaşların haklarının korunması ve muvazaalı işlemlerle bu hakların devre dışı bırakılmasının önlenmesi gerektiği vurgulanmıştır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun bu kararı, taşınmaz mülkiyetinin korunması, paydaşlar arası ilişkilerin düzenlenmesi ve önalım hakkının etkin şekilde kullanılması açısından önemli bir hukuki emsal niteliğindedir.
Hissedarların önalım haklarını ortadan kaldıracak şekilde, trampa gösterilen ancak gerçekte satış olan işlemlerle ve/veya yüksek bedelli gösterilerek yapılan satışlarla taşınmaza hissedar olunmakta ve taşınmazın tamamı ele geçirilmektedir. Yıllarca süren davalar, küçük hissedarların mağduriyetine yol açmaktadır. İşbu karar, hukukun üstün geldiği bir karar olmakla birlikte geç gelen adaletin de adaletsizlik olduğu gerçeğini değiştirmediği kanaatindeyiz.